Московский рынок недвижимости летом 2023 года пережил нехарактерное оживление спроса, отмечают аналитики IRN.RU. В июне (последние данные) было зарегистрировано рекордное число сделок на вторичном рынке (15 746 с учетом бытовых помещений). «За 15 лет ведения статистических наблюдений мы еще ни разу не фиксировали в июньских показателях свыше 15 тысяч договоров на вторичном рынке Москвы», — констатировал руководитель управления Игорь Майданов.
В июле цены на вторичное жилье, по данным аналитиков IRN.RU, выросли на 1,1% — почти столько же, сколько за все первое полугодие (+1,2%). Впрочем, даже после этого роста цены в «старой» Москве на 2% ниже, чем год назад.
Одна из причин — девальвация рубля: пока курс был ниже 80 руб./$, рынок долго не замечал происходящего, и только в июне, когда на фоне мятежа ЧВК «Вагнер» доллар превысил отметку 90 рублей, возникла цепная реакция. «Продавцы начали переписывать ценники, боясь продешевить, обладатели рублевых сбережений поспешили вложить их в недвижимость, как в „вечную ценность“, а те, кто копил на квартиру в твердой валюте, существенно увеличили свою платежеспособность и тоже смогли вернуться на рынок после прошлогодней изоляции при курсе 50-70», — описывают эксперты IRN.RU.
Повышение ЦБ ключевой ставки с прозрачным намеком, что оно не последнее, также приведет к всплеску спроса, несмотря на подорожание ипотеки, считаетр руководитель аналитического центра IRN.RU Олег Репченко. ЦБ это понимает и пытается охладить ипотечный рынок. Июньский мятеж ЧВК «Вагнер» тоже, скорее всего, внес свою лепту в активизацию рынка, пишут аналитики IRN.RU: он «добавил стресса в высокобюджетном сегменте».
О стрессовом характере июльского скачка цен, по их мнению, свидетельствует поведение разных сегментов: те, что более популярны у инвесторов, подорожали сильнее. «Небольшие квартиры, однушки и двушки, подорожали значительно больше трешек и многокомнатных квартир, которые лучше подходят для жизни, особенно для семей с детьми. Среди типов жилья по темпам роста цен лидирует дорогой монолит-кирпич — этот сегмент тоже привлекателен для инвесторов. Кроме того, владельцы таких квартир традиционно очень чувствительны к колебаниям валютных курсов», — пишут эксперты IRN.RU.
Не факт, что такие стрессовые действия оправданы. Цены на московскую недвижимость должны упасть из-за военных рисков, написал после первой атаки дронов на Москва-Сити основатель УК «Ари капитал» Алексей Третьяков: «В новых условиях московская недвижимость должна торговаться с намного меньшей премией к другим регионам РФ, чем раньше. Более того, все российские активы и особенно недвижимость остаются дорогими в долларовом выражении с учетом политических рисков. В этой ситуации мы ждем, что в перспективе 1-3 лет цены на московскую недвижимость в долларовом выражении могут упасть в разы».
Впрочем, в долларах цены уже сильно упали: по данным IRN.RU, к июню — на 7,5% (из-за девальвации), а к июлю прошлого года — на 37,4%.
Рынок недвижимости отреагировал на события середины лета в целом примерно так же, как на стрессы февраля-марта 2022 г. и конца 2014 г., но «в сильно облегченной версии», пишут аналитики IRN.RU. Они ждут, что и дальше ситуация будет развиваться по уже проверенному сценарию: вслед за кратковременной активизацией спроса и скачком цен вверх следует продолжительная стагнация со сползанием цен назад.
Из-за роста ставок наметившийся было переток ипотеки с первичного рынка на вторичный прекратится, спрос сместится обратно на «первичку», но по итогам года окажется на 1,7% ниже, чем в 2022 г., полагает аналитик Промсвязьбанка Владимир Лящук.
Сами строители тоже настроены не слишком бодро: уровень оптимизма в секторе упал рекордно среди всех отраслей и вернулся к отметкам июля 2022 года, показал последний мониторинг предприятий ЦБ: застройщики ожидают замедления производственной активности на фоне достаточно высокого предложения жилья на первичном рынке.
